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黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的

热点资讯 2025年08月14日 04:54 1 admin

当大家都在为中国楼市会不会成为下一个美国或日本而吵得厉害时，被很多人称为 “楼市预言家” 的黄奇帆，早就给出了完全不同的答案。

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在他看来，用美国和日本的老模式来对应中国的新问题，根本行不通，中国房地产的问题，病根不在外部，而在自身，是种很独特的毛病，就是 “超级库存” 和 “超级杠杆” 这两个问题撞在了一起。

这不是外来的问题，而是内部发展中出了偏差，问题这么重靠市场自己慢慢调理肯定不行，必须彻底解决，他提出的办法，厉害就在于一个动作能同时解决三个大麻烦，那他说的动作是什么呢？

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库存怎么来的？

30多年前，房地产还算个稀罕物，全国一年才盖一千多万平方米的新房，可谁到没想到，短短几十年，中国的房产总量能跑到全球第一的位置上去。

2000年，全国新房面积冲到1亿平方米，2010年各地政府拼命卖地搞投资，直接让数据飙到10亿，到了2017年就更离谱了——17亿平方米的新房，占了全世界总量的一半还多。

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表面上看，盖房是好事，人均住房面积接近50平方米，和发达国家已经差不多了，可老百姓的感受却是：房子多了，但是住得并不舒坦。

楼太密、采光差、装修粗糙，甚至还有不少烂尾的楼盘，房子变成了库存，压在开发商手里，没人敢接盘。

那杠杆又是什么？

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简单来说，就是借钱盖房，开发商的玩法是：先从银行贷款买地，再让建筑公司垫钱开工，然后卖期房收钱，再还贷款、付工程款。

这个循环在房产市场好的时候很好用，大家都能赚到钱，可一旦房子卖不出去了，这法子就像是被掐断的水管，银行收不回钱，施工队拿不到工钱，供应商材料费也黄了，三角债务链条随即绷紧。

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黄奇帆的担心是，一但这个链条断在某个环节，不是一个企业死掉的问题，而是可能牵动金融系统、拖垮上下游企业，甚至转而影响普通购房者的生活。

但是黄奇帆没等危机全面爆发，就抛出了他的解决方案。

他的想法是：不能指望市场自愈，国家必须下场，快准狠的把隐患拆掉。

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先切断债务链，由国家出钱，从开发商手中收购一批卖不掉的房，按市场价六到七折收购，但钱不是白送的，要求开发商先还银行、再还施工队和供应商，这样银行的坏账压力减轻，工人的工资和材料费能结清，不至于出现大规模烂尾。

然后把库存变成保障房，把收来的房子直接改成保障性租赁住房，比如公租房或者廉租房，不仅能消化库存，又能帮助年轻人和低收入人群减轻租房压力。

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你可能想象不到，中国的保障性住房占比才占5%左右，而欧美发达国家基本都在20%以上，这么一改，住房结构更加合理，资源也不至于全被投资客占了。

最后启动金融化运营，这些保障房会有稳定租金，把它们打包成REITs（不动产投资信托基金），卖给社会投资者，年化收益率大概4%，你把钱放银行里强，而且有国家信用兜底，风险小。

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这一步不仅能稳定市场，还能让老百姓多了个稳妥的投资渠道。

那为什么说中国不会重演美日的悲剧？

美国那一套，是放任市场炒，泡沫经济破裂后才急着补救，结果伤得太重，而日本是泡沫经济破裂后不敢动刀，结果拖成了日本二十年的经济低迷。

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中国现在则是提前动手，把风险点一个个拆掉，可能短期不舒服，但能保住基本盘，不至于一下子崩盘。

黄奇帆说，这其实是一次“手术式”调整，疼是肯定的，但放置不理，后果更可怕。

那这种办法对咱们老百姓意味着啥？

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首先就是炒房暴富的日子结束，投机空间会越来越小，房价会回归理性状态。

然后就是租房压力会减轻，公租房廉租房多了，房东漫天要价的情况会大大减少。

最后就是投资选择会更多，REITs、稳健型金融产品会成为新选择，不必把钱全砸在一套房子上。

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换句话说，未来买房更多只是为了居住，而不是为了赌涨，投资不再只有“买房”和“存钱”两条路，大家的财富管理会更稳健，选择会更多。

2024年的走势，已经证明黄奇帆不是“嘴炮”，而是真看得准，至于他对2025年的判断，一次全面的、国家主导的楼市手术，眼下已经有苗头。

黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的

或许几年后回头看，这次调整是中国房地产的一道分水岭，一边是疯狂和泡沫，一边是理性和稳健。

参考信源：

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