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城里人想买农村小院？非本村人，买了也不算数

热点资讯 2025年08月18日 22:05 2 cc

“中介说能帮忙买到农村带院的老房，花几十万就能当‘新农人’，这靠谱吗？”近年来，不少城里人向往农村的田园生活，想在乡下置个小院养老或休闲，可往往兴冲冲签了合同才发现，这样的买卖压根不合法。全国乡村振兴发展促进中心提醒，城里人想在农村“安家”，这几个坑得提前避开。

城里人想买农村小院？非本村人，买了也不算数

一、非本村人买农房，再花哨的合同也过不了户

《土地管理法》第62条有明确规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；同时，非本集体经济组织成员不得购买宅基地及地上房屋。这句话的意思很直白：只有本村村民购买农村房屋才能办理过户，获得合法产权。

如果是城里人或外村人买了农房，哪怕合同写得再细致、找了多少人担保，也无法完成产权过户，房子的产权永远不属于你。曾有位市民花50万买了郊区的农村小院，签合同时中介拍着胸脯说“能搞定过户”，结果住了三年，原房主因房价上涨反悔，闹到法院，最终判决合同无效，市民只能搬离，虽拿回了房款，可装修费和三年的精力都打了水漂。

二、想住农村院，合法途径只有“租赁”

城里人想体验农村生活，租房是唯一合法的方式。《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。租金可以一次性支付，也可以分期缴纳，但有两个关键点要注意：

- 房东中途若不想租了，即便你不情愿，也只能按合同索要违约金，留不住房子；

- 租房时一定要签正规合同，明确租期、房屋修缮责任、违约赔偿等细节，最好经村委会见证，避免后期扯皮。

比如北京郊区有位市民，通过村委会牵线租了村民的闲置小院，签了15年租赁合同，约定由他负责装修，租金按年支付。这些年他周末去小住，种些花草蔬菜，双方合作得很愉快——这就是合规租房的正确打开方式。

三、“合作入股”不是买卖，别被新概念忽悠

中央一号文件提到过“合作入股盘活闲置农房”，但这本质上还是租房的另一种形式：你可以出钱装修房屋、参与经营（比如改造成民宿），和村民按约定比例分收益，但房屋的产权始终属于村民，到期后必须归还，绝非“变相买卖”。

有人就被“入股就能拥有房子”的说辞骗了。一位创业者听信中介“入股50万就能拥有农房30年使用权，到期还能续”的说法，花大价钱装修成民宿，经营刚有起色，却因原房主收回房屋而被迫停业，几十万装修费全打了水漂。记住：不管包装成“入股”“联营”还是其他新词，只要你不是本村人，就别想拿到房屋产权。

城里人想住农村小院，心态得摆正：租房能圆田园梦，买卖则毫无保障。别轻信中介的“过户承诺”，守住租房的规矩来，才能安心享受鸡鸣犬吠、瓜果满园的惬意生活。你身边有城里人租农村小院的例子吗？他们住得怎么样？欢迎在评论区聊聊。

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