黑石1.89亿押注IOS地产，摩根大通7亿美元布局仓储新赛道

十大品牌 2025年11月09日 23:44 2 cc

最近商业地产圈有点热闹，2025年8月，ZenithIOS拉着摩根大通资产管理公司搞了个大动作，成立了7亿美元的合资企业，专门在美国各地收购工业户外存储（IOS）物业。

消息一出来，业内都有点震惊，因为以前这行基本是小老板们的天下，现在连巨头都下场了,你可能好奇，这IOS到底是啥？简单说，就是那些露天的场地，铺了水泥或者碎石子的，企业用来停建筑设备、卡车、集装箱，还有各种能露天放的物资。

这些场地一般挨着高速公路、港口，以前看着不起眼，现在却成了香饽饽,露天场地租金涨超123%比仓库还贵的秘密在哪+13修改参考要说这IOS最近有多火，看看租金就知道了。

从2020年到现在，租金直接涨了123%，像凤凰城、孟菲斯、亚特兰大这些地方涨得最厉害，有的地方每英亩租金都快赶上大型仓库了。

按理说，露天场地没屋顶没墙的，咋租金还能超过仓库呢？这里面有几个原因,首先，现在人工智能和量子基础设施发展太快，建数据中心需要大量场地放发电机、拖拉机这些关键设备，IOS场地位置好，空间大，正好用上。

其次，物流企业也离不开它，联邦快递、马士基这些公司每天那么多货车、集装箱，都得找地方停，需求一下子就上来了。

而且，这行供应还紧张，美国虽然估计有140万英亩的IOS场地，但位置好的太少，分区规划又严，想找块合适的地太难了。

黑石等巨头扎堆入场这个曾被忽视的领域为啥突然爆发+13修改参考以前说起商业地产，大家想到的都是写字楼、商场、仓库，IOS基本没人关注，觉得就是小打小闹的家族生意。

但现在不一样了，黑石集团先是给AlterraIOS提供了1.89亿美元贷款，用于49个项目，又给JadianCapital2.31亿美元，用于43个物业组合。

Alterra更厉害，全美已经收了400多个场地，最近还跟BlueOwlCapital搞了1.5亿美元的贷款融资，专门用来收购更多场地,巨头们之所以扎堆入场，看中的就是IOS的稳定和潜力。

相比传统仓储，它租金涨得快，空置率低，只有大型仓储板块的一半左右，而且用户群体广，除了物流企业，还有设备租赁公司、建筑公司等等，需求稳定还多样化。

四、露天场地不是想建就能建分区规划成最大拦路虎+13修改参考别看现在IOS这么火，其实背后也有不少风险,最大的问题就是分区规划。

很多地方政府觉得，IOS场地就是露天放放东西，不能像工厂那样创造大量就业，也不能像写字楼那样带来高税收，所以不仅不愿意批新的工业用地，甚至还在减少现有的工业用地面积。

这就导致优质场地越来越稀缺，想买块合适的地难上加难,比如Alterra的CEO就说，现在最大的风险就是分区规划，土地稀缺就是因为没人批准分区变更，市政当局更愿意把地用来搞住宅或者商业，觉得这样更划算。

这对投资者来说，可不是个好消息，毕竟没地可收，业务就很难扩张。

五、从"小透明"到"香饽饽"IOS能否撑起商业地产新未来+13修改参考IOS能从以前的"小透明"变成现在的热门领域，确实让人没想到。

它的崛起背后，是技术发展和物流需求的双重驱动,随着人工智能和量子技术的进步，数据中心建设只会越来越多，对相关设备存储的需求也会持续增长。

物流行业更是离不开这些露天场地，每天那么多货物运输，设备、集装箱都需要地方存放,而且，相比传统仓储，IOS的灵活性更高，成本更低，适合存放各种大型设备和物资。

当然，挑战也不小，分区规划、市场过热、经济环境等都是需要面对的问题,但毫无疑问，IOS已经成为商业地产领域不可忽视的一股力量，未来能不能撑起一片新的天地，还得看行业怎么应对这些挑战。

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